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王富信

朗诗和新城:一个枉自嗟呀,一个空劳牵挂

????一个是有着美好声誉、致力于“绿色住宅”新概念的朗诗,不巧因为业绩太差,而被迫退出中国地产100强;

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  一个是被前董事长毁了声誉、不玩新概念、就盖房子建商场的新城,心酸因为遭遇黑天鹅、不得不低调,主动不参选中国民营500强;

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  也许,在商业的世界里,没有谁是谁非。正所谓,失之东隅、收之桑榆,在地产界,没有完美的英雄。

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  地产八卦女

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  1

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  在地产界,可能很多人不知道华宇,不知道百步亭,不知道红星、海伦堡,却知道朗诗,知道它是跟当代、金茂、葛洲坝(600068)等齐名的“绿色地产开发商”,做的是“绿色科技产品”。

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  然而,尽管知名度甚广,但

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  朗诗的业绩,却完全匹配不上它的名气。

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  根据朗诗8月19日低调的财务报告,上半年,朗诗的业绩完成率仅为年度目标400亿的28.7%,约为114.8亿元。

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  而根据克尔瑞的排名,这样的业绩,使得

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  朗诗已经失守百强席位,位列

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  流量销售榜第124位。

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  相比2018年朗诗排名第68位、2017年排名第64位、2016年排名第53位,朗诗的成长,堪比“滑铁卢”。

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  而更令人焦虑的是其战略业务方向。2015年之后,二线房企纷纷激进扩张销售规模时,朗诗却逆向实施“轻资产”战略转型,重点转向长租公寓、养老服务、绿色金融等多元化“轻”业务。2018年初,为体现战略升级转型,朗诗还直接从“朗诗绿色地产”改名为“朗诗绿色集团”,声言将摒弃房地产。

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  为此,朗诗董事长田明亲自考察美国、日本、欧洲等国家的租赁市场,并认定长租公寓“

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  今天是政策风口、明天血流成河、后天开花结果”。于是耗费巨资全面布局北上广深、南京(楼盘)、苏州(楼盘)成都等强一二线城市,获取项目超过100个,房量超4万间,在营房量1.3万间,业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

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  然而,尽管在2018年年初,朗诗董事长田明还表示,2018年公司长租公寓要达到5万间,“我是冲着全国前三甲去的”,但朗诗的轻资产转型,真心难言顺利。

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  2017年,朗诗的长租公寓就产生亏损4417万元,而到2018年,亏损进一步扩大至1.9亿元,同比增长330%。

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  短短两年的时间,朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。

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  2019年5月14日,朗诗绿色集团有限公司还发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团,预计所得款项净额约9.81亿元。这意味着,朗诗野心勃勃的长租公寓梦已戛然而止。

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  这颇有点马云“今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但大多数人都死在明天晚上”的手笔。

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  朗诗长租公寓,就是死在明天晚上的那个。

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  当然,从行业来看,不仅仅是朗诗,踩雷“长租公寓”业务发展的房企绝非个案。

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  去年下半年以来,多家长租运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标、收费不透明等问题。不仅如此,由于资金链断裂,从2018年8月份开始,已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。

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  因此,就大环境而言,朗诗的战略失误似乎还情有可原。

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  而对于新城来说,20多年一路走来,几乎没有战略失误的王振华,却栽倒了人格失误上。

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  不得不说,过去一两个月,新城公司员工上下、投资者、供应商、金融机构都过得很惨。新城员工亟需拿出业绩证明公司安全无虞,投资者亟需看到解套希望,供应商亟需新城确保供应链安全,金融机构亟需评估王振华事件的后续影响以便决定是否放贷。

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  让人关心的是,昨天,新城终于发布了2019年半年度年报。

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  那么这份年报质量究竟如何呢?看空者很多,因为上半年营业收入170.64亿元,较上年同期仅增长8.29%,上半年净利润25.92亿,仅微增2%。

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  当然看多的人也很多,就销售金额而言,上半年实现1224.18亿销售额,同比增长28.44%,销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%。按照克而瑞排名,位于全国第8。吾悦广场上半年实现租金及管理费收入17.41亿元,同比接近增长100%,出租率高达98.49%。上半年,吾悦广场虽只新开业2座,但下半年,将开业20座吾悦广场。目前,新城在建及开业的吾悦广场总数达119座。

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  值得一提的是,今年新城房地产开发销售的营业收入结算,将集中于下半年。根据半年报,新城上半年完成竣工面积404.10万平方米,而下半年计划竣工面积则高达1469.26万平方米,包括住宅项目1068.51万平方米,商业综合体项目400.75万平方米。与之对应,新城控股今年的营业收入以及利润结算,也将呈现出明显的前低后高态势。较之2018年979.82万平方米(含合联营项目)的竣工面积,新城控股今年计划竣工面积超过1800万平方米,增长90%以上。

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  此外,新城控股销售预收款从2018年底的1182亿元,增加到1723亿元,已售未结面积达到2960万平方米。

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  由此,有人戏言,

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  新城这份报表相当好看,典型的肉在锅里,只是未结算净利润暂时不表而已。“小王总也真是的,竟把上半年老王在位经营利润放在自己接位后结转”。

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  此外,新城年中报的其他亮点,一个是净负债率同比下降39个点,现金短债比达1.7倍,现金流非常充裕;上半年新增土储2459万平方米,累计土储1.34亿平方米,上半年共拿了80幅地块,平均每月将近13幅土地增量;权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。结合上半年销售业绩完成情况,以及下半年充足的可售资源,新城完成全年2700亿销售目标是大概率事件。

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  由此,从这方面看,新城的业绩是相当的扎实,半年度营收及净利润的不好看,只是表面的障眼法——据星子猜测,

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  也许,是因为新城想力求低调,短期内淡化王振华事件的负面影响,所以并不急着转结利润,反正,“肉在锅里”,怕啥呢?新城没有提交材料参选有全国工商联主办的“2019中国民营企业500强榜单”,就是明证。

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  3

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  其实,把朗诗跟新城对比,很多人都心不服。朗诗也有朗诗粉,毕竟在中国的房地产市场上,朗诗地产“绿色科技住宅”的形象深入人心。

   qi shi, ba lang shi gen xin cheng dui bi, hen duo ren dou xin bu fu. lang shi ye you lang shi fen, bi jing zai zhong guo de fang di chan shi chang shang, lang shi di chan" lv se ke ji zhu zhai" de xing xiang shen ru ren xin.

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  据星子了解,早在2008年,在朗诗大本营南京,就有“朗诗粉”将朗诗的楼盘视为再次改善甚至是“终极改善型住宅”,声称“住过朗诗,就住不惯其他房子了”。

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  然而,无论是绿色科技住宅的形象,还是轻资产方向的长租公寓战略转型,都没能挽救朗诗。如今,朗诗在资本市场已经是地产股中少有的“仙股”,在香港内房股里表现垫底,股价长期低于1港元。而新城,在遭受王振华黑天鹅之后,股价虽暴跌40%,但近期“一阳带5星”,已经明显有回调的势头。

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  这样的局面,让我想起2018年第一个星期日,朗诗老板田明在中城联盟论坛上还铮铮作响的话:

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  中国房地产业,只有枭雄,没有英雄。

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  按照朗诗老总的意思,

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  中国所有房企老板都是枭雄,不是英雄。

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  因为地产商们见不得光的常见套路,除了偷工减料建豆腐渣工程,还包括粉饰报表;在第三机构上买数据排名,等等。

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  然而,据《中国经营报(博客,微博)》报道,南京绿色街区几乎所有楼栋外墙,都进行过多次开挖维修,有的住户家里10多处渗漏。苏州吴中绿色街区、杭州(楼盘)朗诗美丽洲,上海(楼盘)嘉定绿色街区等楼盘,也都出现发霉漏水迹象。

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  自此,一向自诩做“绿色科技住宅”,自诩“喜欢熊市”要做“百年绿”的朗诗,其实也不过尔尔。

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  秀,谁都会做。做过头了,就不是秀,而是笑话了。

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  也正因为如此,在8月19号的半年报上,朗诗宣布,将“朗诗绿色集团”改成“朗诗绿色地产”,不再玩轻资产和新概念。看起来,朗诗是要跟以前看不起的房地产,好好和解了。

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  4

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  小时候听过一则寓言,说一只狐狸想吃熟透了的葡萄,但它跳得不够高。尝试跳了两次之后,狐狸告诉自己:反正那葡萄是酸的,不吃也罢!

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  只是,长大以后,狐狸仍然是狐狸,而在一旁的小鹿,却长成了长颈鹿。

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  唉,说到底,面对中国近三四十年的城市化机遇,坚守房地产、坚守商业、不玩新概念、不作秀,就踏踏实实做规模,本是多么正确又简单的道路啊。

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  而新城王振华,本已走上康庄大道,却又为何自毁啊!唉,越说越可惜,越可恨!

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  自此,朗诗枉自嗟呀,新城空劳牵挂,愿中国地产界,还是出一个完美的企业!

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(责任编辑:徐帅 )

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发布时间:04:25:52

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